2013年11月13日，筆者給深圳、廣州幾家上市房企講課，題目是“三中全會(huì)之新形勢(shì)下展望2014年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展”，一是2014年房地產(chǎn)形勢(shì)如何?”二是“房?jī)r(jià)是否還會(huì)繼續(xù)上漲?”、三是“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策如何走勢(shì)?”。
2013年歲末,三中全會(huì)閉幕之后，2014年房地產(chǎn)與房?jī)r(jià)及政策走勢(shì)成為了人們關(guān)注的話題。2013年的“金九銀十”樓市傳統(tǒng)銷售旺季已結(jié)束，數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是供應(yīng)還是成交，多個(gè)城市今年9、10月份表現(xiàn)都已超過(guò)2011、2012年同期，回歸至“限購(gòu)”前。
數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)9、10月市場(chǎng)的熱銷，上海、深圳、南京、天津今年前十月的新房銷售面積已經(jīng)超過(guò)了去年全年的水平。尤其是9-10月，上海新房成交量達(dá)到270.1萬(wàn)平方米，是2010年至今成色最足的“金九銀十”。
一是2014年房地產(chǎn)形勢(shì)總體會(huì)呈現(xiàn)先熱后平，升溫后穩(wěn)的趨勢(shì)，市場(chǎng)分化的距離會(huì)逐漸拉平。其一是房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年總體上保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，調(diào)控并未給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力。另外一方面是市場(chǎng)需求并未因調(diào)控下降，反而刺激更多的人去買房。
其三是房地產(chǎn)依然是穩(wěn)增長(zhǎng)的主力，產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的火車頭，政府不會(huì)打壓，而完善市場(chǎng)機(jī)制。其四是土地市場(chǎng)的火熱讓地方政府解決了債務(wù)與城鎮(zhèn)化資金不足的現(xiàn)象。其五是新型城鎮(zhèn)化不斷放出市場(chǎng)需求。
其五是貨幣政策方面不會(huì)收緊，依然是穩(wěn)健。目前中國(guó)主要一、二線城市樓市已經(jīng)回歸限購(gòu)前的瘋狂，但是三四線城市樓市逐漸好轉(zhuǎn)的，剛性需求和改善型住房需求都是推高市場(chǎng)銷量的原因。2013年中國(guó)房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
2013年四季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)仍將處于高位，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的年化收益率在4%-8%之間，僅低于信托市場(chǎng)，而高于股市、債市和基金市場(chǎng)。宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、貨幣環(huán)境相對(duì)寬松、自住性需求支持，在這些因素下，近期房地產(chǎn)銷售回暖將持續(xù)到明年。
2014年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的推出不太現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)不變。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)該注意，在政府的強(qiáng)力維穩(wěn)下，樓市出現(xiàn)階段性的波動(dòng)與調(diào)整不可避免。
一方面是房地產(chǎn)調(diào)控面臨著改革，市場(chǎng)分化，調(diào)控差別化。譬如推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，土地制度改革、調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的概念與草案會(huì)明確、住房保障體系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速。
房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出平穩(wěn)之下的變化，一是2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)城市（一線、二線城市）全面升溫，三線、四線城市好轉(zhuǎn)。二是高端樓市受到房產(chǎn)稅試點(diǎn)與調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)出現(xiàn)波動(dòng)。三是剛需市場(chǎng)會(huì)受到政策的大力扶持，改善需求會(huì)受到調(diào)控政策的環(huán)境和心理影響，投資需求依然被政策排除在外。四是房地產(chǎn)作為投資避風(fēng)港”，價(jià)值凸顯，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不俗表現(xiàn)。
二是2014年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，沒(méi)有可能下跌的。2014年房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的理由，①基于經(jīng)濟(jì)體制改革之需要，沒(méi)有房地產(chǎn)，保增長(zhǎng)不可能實(shí)現(xiàn)。②基于調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立短期不可能，因其土地制度與戶籍制度及財(cái)稅制度需要進(jìn)行改革。③基于資本金比例不調(diào)整，到位資金足，銀行貸款未實(shí)緊，市場(chǎng)不差錢。④基于供求關(guān)系問(wèn)題未解決。⑤基于房?jī)r(jià)之外因素，貨幣、通脹、負(fù)利率、熱錢、人口增加、交通配套完善、環(huán)境的變化、新規(guī)劃的落實(shí)、城市與商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的跟進(jìn)等。
展望2014年，樓市供求緊缺加劇，房企資金充足、住宅庫(kù)存趨降、調(diào)控重長(zhǎng)效構(gòu)建，總體保持平穩(wěn)微調(diào)，市場(chǎng)分化背離延續(xù)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。其實(shí)房?jī)r(jià)一個(gè)勁瘋狂上漲是非常的不合理，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是與收入增幅相匹配。
但是房?jī)r(jià)上漲背后的原因是最需要解決的，主要是供求關(guān)系，首先是用地供應(yīng)。每次住宅用地負(fù)增長(zhǎng)之后，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲。其次是房源供應(yīng)，分為商品房與保障房。從土地轉(zhuǎn)變成房子上市銷售，形成市場(chǎng)有效的供應(yīng)，短則1年半以上長(zhǎng)則2年。
因此，供求關(guān)系之中最重要的是由控制需求轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)，只有增加供應(yīng)才能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但是不是希望房?jī)r(jià)暴跌，是緩慢的合理上漲，低于人均收入的漲幅。
如何從根本上解決房?jī)r(jià)上漲，必須從兩個(gè)方面來(lái)看，一是房?jī)r(jià)上漲80%因素與來(lái)自房子本身之外,譬如供求關(guān)系與地價(jià)及貨幣供應(yīng)量。貨幣供應(yīng)量與房?jī)r(jià)上漲存在著密切關(guān)系，2008年底4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃與2009年9.59萬(wàn)億信貸就是房?jī)r(jià)上漲的主要因素。譬如人口的流動(dòng)與人口的增長(zhǎng)幅度，對(duì)房?jī)r(jià)影響大。
二是只有20%的因素是房子本身帶來(lái)的,地鐵、交通、綠化、學(xué)校、新規(guī)劃都可能帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。購(gòu)政策最好的替代政策是稅收制度調(diào)整,但現(xiàn)在調(diào)整稅收制度還比較難。如果要從根子上解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，就必須建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,就要對(duì)當(dāng)前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財(cái)稅制度、住房保障制度進(jìn)行改革。
三是2014房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走勢(shì)趨向于穩(wěn)的基調(diào)，微調(diào)與收緊依然是局部現(xiàn)象。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行至今，基本達(dá)到了四方面的調(diào)控目標(biāo)：
1）是擠出投機(jī)需求和明顯的泡沫。2）是確保保障性住房的順利完工。3）是投資規(guī)模不降反升，沒(méi)有對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過(guò)大影響。4）是商品房的投資規(guī)?；卣{(diào)趨勢(shì)明顯。
其一是中央首次集體學(xué)習(xí)住房與三中全會(huì)公報(bào)及決定都會(huì)以市場(chǎng)化與穩(wěn)定為主。基調(diào)將是以穩(wěn)為主。
事實(shí)上，根據(jù)歷屆政府的歷次調(diào)控看，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷過(guò)幾次“釜底抽薪式”調(diào)整，導(dǎo)致樓市走向兩個(gè)極端，從過(guò)熱迅速走向過(guò)冷，并威脅到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，最終迫使政府適度放松調(diào)控政策。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融安全休戚相關(guān)。
因此，總基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化，主要是維穩(wěn)為主，局部微調(diào)。譬如目前鄭州、北京、上海、廣州、深圳、南京、西安等收緊，而蕪湖、溫州等城市則放松。未來(lái)更多是住房保障方面的建設(shè)。
其二是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的基礎(chǔ)缺乏，依然是圍繞著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識(shí)到確立長(zhǎng)效機(jī)制之間還有段距離。
首先是房產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立的前提基礎(chǔ)涉及到稅法修改、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、住宅房屋聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、全國(guó)住宅房屋普查、房產(chǎn)稅擴(kuò)容城市基礎(chǔ)工作等多方面內(nèi)容，今年與明年短期之內(nèi)很難形成完整方案并落地，不過(guò)，土地、金融、財(cái)稅等方面的改革信號(hào)已此起彼伏。
其次是房產(chǎn)調(diào)控及住宅產(chǎn)業(yè)的“頂層設(shè)計(jì)”與“長(zhǎng)效機(jī)制”，是一個(gè)漸進(jìn)的推進(jìn)過(guò)程。相應(yīng)地，以“限購(gòu)令”為代表的行政手段退出，也是漸進(jìn)的過(guò)程?？梢园讶腥珪?huì)看成是推動(dòng)“長(zhǎng)效機(jī)制”建立的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，但更多細(xì)化措施需要幾年時(shí)間才能陸續(xù)出臺(tái)。